Vastgoed kopen met de juiste structuur

Dat hangt af van je situatie. Via je vennootschap betaal je altijd het standaardtarief registratierechten (je vennootschap komt niet in aanmerking voor het verlaagd tarief bij een eigen gezinswoning). Maar je vennootschap kan het gebouw afschrijven, alle kosten aftrekken, en de intresten van de lening inbrengen. Privé is dat niet of nauwelijks mogelijk. Bij verkoop betaal je privé in de regel geen meerwaardebelasting als je het pand lang genoeg hebt aangehouden, terwijl je vennootschap altijd belast wordt op het verschil tussen verkoopprijs en boekwaarde. Kort samengevat: bij verhuur aan professionele huurders en langetermijninvesteringen is de vennootschap vaak voordeliger. Voor je eigen gezinswoning is privé kopen bijna altijd slimmer.

Dat hangt af van het type vastgoed en de aard van de transactie. Er bestaan twee belastingsystemen naast elkaar: registratierechten en btw. In grote lijnen betaal je registratierechten bij de aankoop van een bestaand gebouw, en btw bij nieuwbouw. Maar de grens tussen beide is niet altijd zo helder als ze lijkt. Of een gebouw als ‘nieuw’ of ‘bestaand’ wordt beschouwd, volgt uit specifieke wettelijke criteria die regelmatig worden bijgestuurd. Ook de grond waarop gebouwd wordt, kan onder het ene of het andere systeem vallen, afhankelijk van wie verkoopt en hoe de transactie gestructureerd is. Dat maakt de structuur van je aankoop minstens zo belangrijk als de prijs. Door vooraf goed na te denken over hoe je koopt (samen met grond of apart, via dezelfde of een andere verkoper, nieuwbouw of renovatie), kan je de fiscale kost aanzienlijk beïnvloeden.

Een patrimoniumvennootschap is zinvol als je meerdere opbrengsteigendommen hebt, hoge huurinkomsten geniet, of aan successieplanning wil doen. De voordelen: huurinkomsten worden belast aan het tarief van de vennootschapsbelasting (dat doorgaans fors lager ligt dan de hoogste schijven in de personenbelasting), je geniet volledige kostenaftrek, en je kan aandelen van de vennootschap schenken aan je kinderen tegen een vlak schenkingstarief voor roerende goederen (wat doorgaans voordeliger uitkomt dan de progressieve schenkingsrechten op vastgoed). De nadelen: jaarlijkse boekhoudkosten, altijd meerwaardebelasting bij verkoop van het pand, en geld uit de vennootschap halen kost roerende voorheffing. Voor één enkel pand wegen de kosten vaak niet op tegen de voordelen.

Dat hangt af van je plannen op lange termijn. Kopen via je vennootschap biedt fiscale voordelen: het gebouw kan worden afgeschreven, alle gerelateerde kosten zijn aftrekbaar, en de intresten van de lening zijn inbrengbaar. Maar als je het pand ook privé gebruikt, wordt een voordeel alle aard aangerekend. Dat is een belastbaar voordeel berekend op basis van het kadastraal inkomen, en dat kan behoorlijk oplopen. Huren is operationeel eenvoudiger en houdt je flexibel, maar bouwt geen vermogen op. De keuze hangt af van de prijs, je vennootschapsstructuur, hoelang je van plan bent er te blijven, en of je het pand deels privé gebruikt.

De belangrijkste aandachtspunten: koop je privé of via de vennootschap? Welke registratierechten of btw zijn van toepassing op jouw type aankoop? Kan je het gebouw afschrijven, en zo ja, over welke termijn en welk gedeelte? Houd er rekening mee dat de grondwaarde niet afschrijfbaar is. Laat de split tussen grond- en gebouwwaarde objectief onderbouwen, want dat heeft een grote impact op je fiscaal voordeel. Bij verhuur speelt het mee of je huurder het pand privé of professioneel gebruikt: dat bepaalt of je belast wordt op basis van het kadastraal inkomen of op de werkelijke huurinkomsten. En denk vooruit: afhankelijk van hoe lang je het pand aanhoudt en of je het privé of via een vennootschap bezit, verschilt ook de fiscale behandeling bij een latere verkoop.